לדף הכניסה של ישרא-בלוג
לדף הראשי של nana10
לחצו לחיפוש
חפש שם בלוג/בלוגר
חפש בכל הבלוגים
חפש בבלוג זה

עסקאות נדלן ושמאות

לשלמה פרמון 20 שנות ניסיון כשמאי מקרקעין מוסמך בנושאי אומדן שווי, ירידת ערך, היטל השבחה ומיסוי מקרקעין.הבלוג עוסק בנושא הנדלן, ויתמקד בנושאים כמו נדלן למטרת השקעות, קניה ומכירה, ירידת ערך ומיסוי כגון השבחה ושבח.

Avatarכינוי:  שלמה פרמון

מין: זכר

תמונה





מלאו כאן את כתובת האימייל
שלכם ותקבלו עדכון בכל פעם שיעודכן הבלוג שלי:

הצטרף כמנוי
בטל מנוי
שלח

RSS: לקטעים  לתגובות 
ארכיון:


6/2012

רכישת דירת מגורים בחו"ל


 

 

 

רכישת דירת מגורים בחו"ל

 

 

רבים וטובים מחליטים לאחרונה לגוון את טיב השקעותיהם הפיננסיות. רכישת דירת הנה אחת מההשקעות המקובלות, המניבה גם תשואה שנתית ואפשרות לרווח נאה בצידה.

 

 

 

 

רוכש רציונאלי ירכוש דירת מגורים באזור המוכר לו אישית, בדרך כלל מסביבת המגורים שלו.

 

 

במקרה כזה, יש לו מידע  על עסקאות מכר של נכסים דומים בסביבה, הוא מכיר את דימוי השכונה בו נמצאת הדירה הנרכשת ומודע למרבית ההוצאות הנוספות והסיכונים הכרוכים ברכישה.

 

 

עניין רכישת דירה להשקעה מסתבך מעט, כאשר דירת המגורים הנחשקת, הנרכשת כאמור למטרות השקעה, מצויה בחו"ל.

 

 

רכישת דירת מגורים בחו"ל, כן גם בארצות הברית, אינה מסתיימת בחשיפה למידע שיווקי הנמסר מטעם המוכר, לעתים מתווך מקומי, המעביר מידע חלקי.

 

 


 מיאמי, פלורידה

 

 

במקרה כזה, מומלץ לרוכש/משקיע לבדוק היטב ולבצע מספר פעולות הכרחיות:

 

 

א.      ביקור פיסי בנכס המוצע, גם באם הוא מצוי במרחק רב. ביקור כזה הנו הכרחי, שכן לעתים קרובות תמונה או מצג של הנכס אינם מצליחים להבהיר את פרטיו במדויק. 

 

 

ב.      ביקור פיזי בשכונת המגורים  - בדיקת טיב השכונה, הדימוי שלה ביחס לשכונות מגורים אחרות, תנאי נגישות ומרחק משירותים קהילתיים ומסחריים, נכסים אחרים המוצעים למכירה, נכסים המוצעים להשכרה והאפשרות להשכיר את הנכס הנרכש בפרק זמן סביר וקצר. 

 

 

ג.        השוואה בין המחיר המבוקש בגין הנכס לשוויו. שווי הנכס הנו המחיר הסביר שישולם בעדו בתנאי שוק משוכלל – מידע מושלם על נתונים ועסקאות וכמות סבירה של נכסים מוצעים ומבוקשים. 

 

 

ד.      בדיקה של זכויות המוכר בנכס, לרבות זכותו להעבירן, בלא שהזכויות המועברות תהנא נחותות (ביחס לצד ג' כלשהוא ולמוסד פינאנסי). 

 

 

ה.      בדיקת טיב הנכס מהבחינה הפיסית הנדסית – יסודות, שלד וגימור. 

 

 

ו.        מגבלות אפשריות - בהסכם הרכישה,  בתנאי העסקה או בתקנון הבית המשותף  או השכונה (באם קיים) על האפשרות להתגורר בנכס ו או להשכירו בשכירות חופשית. 

 

 

ז.       בדיקת כדאיות כלכלית של העסקה המוצעת – אפשרות לקבלת תשואה שנתית גבוהה והאפשרות לרווח עתידי. 

 

 

ח.      האפשרות החוקית לפינוי דייר סרבן, בזמן קצר וללא עלויות ניכרות. 

 

 

ט.      עלויות והוצאות נוספות ברכישה – הוצאות רכישה עד לקבלת החזקה בנכס, תשלומים למתווך, לעורך דין, ליועצים הנדסיים, לשמאי והוצאות מימון. 

 

 

 

י.        עלויות והוצאות לאחר הרכישה – תשלומים לוועד הבית או השכונה, תשלומי מיסים עירוניים וממשלתיים שאינם קשורים להכנסה השוטפת, עלויות ניהול ותחזוקה. 

 

 

יא.   הוצאות רישום ודיווח שוטף לרשויות, מדי תקופה, לרבות תשלומים לרואה חשבון בגין הכנת דוחות שנתיים. 

 

 

 

 

יב.    תשלומי מסים על הרווח מההשכרה, לרבות מס הכנסה מקומי. 

 

 

יג.     האפשרות לקבל פטור מתשלום מסים מקומיים, בכפוף להוראות למניעת כפל מס. 

 

 

יד.    חוקי העברת זכויות בנכס ודרישות לתשלומי מסי ירושה (לאחר 120). 

 

 

טו.   ניידות ואפשרות הגעה במהירות לנכס, מציאת מנהל נכסים שגם יאתר שוכרים מעת לעת והעלויות הנדרשות על ידו. 

 

 

משרדנו שברמת השרון התמחה באיתור נכסים ובדיקת כדאיות רכישתם, תוך הבנה והתמודדות עם כל האמור לעיל.

 

 

 

ליעוץ או שאלות בנושא, אתם מוזמנים לעלות על האתר שלנו ב www.fermonvalue.com וליצור קשר 

 

 

 

בפרקים הבאים ארחיב בכל אחד מראשי  פרקים אלה.

 

 

 

 

 

 תודה

 

                                                                                     שלמה

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

נכתב על ידי שלמה פרמון , 11/6/2012 14:46  
1 תגובות   הצג תגובות    הוסף תגובה   הוסף הפניה   קישור ישיר   שתף   המלץ   הצע ציטוט
 



עסקאות נדלן- בלוג פתיחה


 שלמה פרמון- שמאי מקרקעין

 

 

הרבה אנשים שואלים אותי "שלמה, מה חשוב להקפיד כשאנחנו קונים דירה"?? זאת שאלה קשה, ולכל אחד יש את מה שחשוב לו..

 

 

לדוגמא, למשפחה צעירה יהיה חשוב המיקום- קרוב (כמה שאפשר) לעבודה, באיזור שקט, שמספר החדרים יתאים למשפחה שגדלה (מתכננים על ילדים..), ושבאיזור יהיו בתי ספר וגנים..

 

 

 

למשקיע מבוגר לעומת זאת תהיה חשובה התשואה מההשקעה, איזה החזר הוא יקבל, מה סיכוי ערך הנכס לעלות (ואילו מיסים מצורפים במקרה זה..) והאם ההשקעה היא טובה.

לי בתור שמאי מקרקעין, חשוב לוודא שהעסקה היא בקנה מידה עם השוק- קנית במחיר השוק? טוב! שהבית יעמוד בדרישותיך, בין אם התשואה מהשכרת הדירה מספקת, שהדירה תתאים לצרכיך מבחינת מגורים וכו".    קנית במחיר נמוך מהשוק? עוד יותר טוב! עשית עסקה טובה! תוכל לצפות לרווחי הון (בהתחשב בתנודות השוק) ולהחזר טוב מההשקעה.

 

חשוב לוודא שאנחנו לא נשלם מחיר שהוא גבוה מהמחיר בשוק! קורה הרבה שלקוחות מעוניינים לקנות נכס, אך אינם בטוחים אם המחיר המבוקש הוא גבוה מדי. לא כל הנכסים הם פשוטים להעריך, ובתקופה של שינויי מחירים כמו בארץ קשה לוודא שהמחיר הוא "המחיר הנכון".  לא פעם נתקלתי בנכס שהבעלים ביקש עליו בין 50 ל 150 אלף שקל מעל המחיר הריאלי שלו. זה סכום שהוא לא מזערי, במיוחד לא לזוג הצעיר שמקים משפחה ולוקח משכנתא, או למשקיע שעלות גבוהה מדי תפגע שתשואה לאורך חיי ההשקעה. לצערנו, מרגע חתימת החוזה, יהיה קשה לתקן את המעוות..

 

אז החלטתי לפתוח את הבלוג הזה ולשתף אנשים עם כל מני סוגיות שניתקלתי בהן, ובכך לעזור (בתקווה) לזוג הצעיר שמחפש לקנות דירה לעתיד, למשקיע שמחפש תשואה הולמת והשקעה מוצלחת, למשקיע הצעיר שמעוניין לשפץ את הנכס (ולמכור או להשכיר) ועוד..

 



 

הנה קצת עובדות לגבי המצב בשוק הנדלן היום שנחלוק בבלוג הפתיחה הזה:

 

1. ישראל עברה שינויים רבים בתחום המקרקעין בשנים האחרונות, שלרוב התבטה בעלית מחירים שנמשכה במשך כמה שנים רבות. לרוב (ובאיזורים שונים זה משתנה) נראתה עליית המחירים משנת 2003-2004 ועד כדי לפני כשנה.

בשנה האחרונה עליית המחירים התמתנה עד כדי נעצרה, ויש כאלו שיטענו שהמחירים עלו גבוה מדי, ומהר מדי (אני מאמין שזה לא בהכרח נכון, ושתלוי איפה..)

 

2.  אחוז הריבית בישראל היום הוא נמוך במיוחד, מהנמוכים בעולם. זה במיוחד שהתחשב בעובדה שישראל עברה תקופה של עליית מחירים, מנגד מדינות אירופה וארה"ב, שלרוב חוו ירידות מחירים..

 

3. עם עליית המחירים ניכרה עליה בשכר הדירה בארץ. עליית המחירים התבטתה במיוחד באיזור המרכז, כשבאיזור תל אביב התשואה השנתית משכר דירה עומדת על סביבות ה 4% מערך הנכס.

 

4. הרבה אנשים מעוניינים להיכנס לשוק הנדלן, בין אם הם קונים חדשים (דירה ראשונה) או מנוסים, למגורים או להשקעה. הדרישה בארץ היא גבוהה, בהשוואה למדינות אחרות.

 

ליעוץ או שאלות בנושא, אתם מוזמנים לעלות על האתר שלי ב www.fermonvalue.com וליצור קשר

 

הבלוג הבא יעסוק בדירות להשקעות, כשנסתכל גם על השקעות של דירות בחו"ל- נושא שהרבה משקיעים מתענינים בו במיוחד בשנים האחרונות.

 

 

נכתב על ידי שלמה פרמון , 4/6/2012 14:43  
4 תגובות   הצג תגובות    הוסף תגובה   הוסף הפניה   קישור ישיר   שתף   המלץ   הצע ציטוט
 





הבלוג משוייך לקטגוריות: עבודה , הורים צעירים , כלכלה וצרכנות
© הזכויות לתכנים בעמוד זה שייכות לשלמה פרמון אלא אם צויין אחרת
האחריות לתכנים בעמוד זה חלה על שלמה פרמון ועליו/ה בלבד
כל הזכויות שמורות 2019 © נענע 10 בע"מ